住宅ローン減税2026｜注文住宅は使える？変更点と控除額

2026年に注文住宅を建てる場合、住宅ローン減税は使えるのか。
制度は続くのか、2025年までと何が変わったのか、そして実際にいくら戻ってくるのか。

本記事では、これから家づくりを検討する方にも分かるように、2026年の住宅ローン減税について、制度の全体像と注意点を専門家目線で整理します。

2026年に家を建てても住宅ローン減税は受けられる？

これから家づくりを検討する方にとって、「2026年に建てた場合でも住宅ローン減税は使えるのか？」という点は、非常に大きな関心事ではないでしょうか。

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用して住宅を取得し、一定の条件を満たした場合に、年末のローン残高に応じて所得税・住民税の控除を受けられる制度です。
家づくりの総予算や、将来の返済計画にも影響するため、制度の適用可否は重要な判断材料になります。

まず押さえておきたいのは、住宅ローン減税は「建てた年」ではなく「入居した年」を基準に判断される制度である、という点です。

そのため、2026年に家を建てる場合でも、2026年中に入居し、かつ入居時点で定められている制度要件を満たしていれば、住宅ローン減税の対象となる可能性があります。

2026年入居の場合の住宅ローン減税の適用可否

住宅ローン減税が適用されるかどうかを左右する最大のポイントは、「いつ新居に入居したか」です。

原則として、住宅ローン減税は入居した年の制度内容に基づいて適用可否が判断されます。
2026年中に入居し、以下の基本条件を満たしていれば、減税を受けられる可能性があります。
・自ら居住するための住宅であること
・床面積が原則40㎡以上であること
・住宅ローンの返済期間が10年以上であること
・制度で定められた省エネ・性能要件を満たしていること

なお、次のケースでは床面積50㎡以上が必要となります。
・合計所得が1,000万円を超える場合
・子育て世帯等への上乗せ措置を利用する場合

近年の制度改正では、床面積要件が一部緩和される一方で、所得や世帯条件によって従来基準が維持されている部分もあります。
そのため、注文住宅を検討する際は、床面積・所得・家族構成をセットで確認することが重要です。

注文住宅で特に注意したい「契約時期」と「入居時期」

注文住宅は、建売住宅やマンションと比べて、

までに長い期間を要するのが一般的です。

ここで注意したいのが、
「契約した年」と「入居した年は一致しないことが多い」という点です。

例えば、 ”2025年に土地を購入し、建築請負契約を締結→2026年に建物が完成し、入居”

この場合、住宅ローン減税の判断基準は2026年入居になります。
一方で、工期の遅延などにより入居が2027年にずれ込むと、適用される制度内容が変わる可能性もあります。

注文住宅を検討する際は、
・いつ契約するのか
・いつ入居予定なのか
・入居時点でどの制度が適用されるのか
を必ずセットで考えましょう。

なお、家づくりにかかる費用については、
👉 家づくりにかかる費用の平均総額は？注文住宅の内訳・相場・シミュレーション事例を解説
もあわせて確認しておくと安心です。

住宅ローン減税の制度は2026年も続く？延長・終了の考え方

2026年に家づくりを検討している方の中には、「住宅ローン減税は2026年で終わるのでは？」と不安を感じている方も多いかもしれません。

結論から言うと、住宅ローン減税は令和8年度税制改正により、一定の枠組みのもとで5年間の延長が正式に決定しています。
ただし、この延長は「これまでと全く同じ条件で誰でも使える」という意味ではありません。

2026年度税制改正大綱で示された住宅ローン減税の位置づけ

令和8年度税制改正大綱では、住宅ローン減税について次のような方向性が示されています。
・安定的な住生活の確保
・省エネ性能の高い住宅の普及促進
・子育て世帯・若者世帯への配慮

制度の正式な位置づけや考え方については、
👉 国土交通省が公表している住宅ローン減税の公式資料
でも確認することができます。

つまり、住宅ローン減税は単なる取得支援ではなく、「性能の高い住宅を選ぶ人を後押しする制度」として整理されています。

「延長された」と考えてよい人・注意が必要な人

今回の改正により、次のような方は「延長された制度を活用できる可能性が高い」と考えられます。
・省エネ基準を満たす住宅を建てる予定の方
・長期優良住宅・ZEH水準住宅を検討している方
・自ら居住する目的で住宅を取得する方

一方で、注意が必要なのは次のようなケースです。
・省エネ基準を満たさない仕様で計画している場合
・床面積要件を満たさない可能性がある場合
・入居時期が制度適用期間からずれる可能性がある場合

「制度が続く＝必ず使える」ではない点は、必ず理解しておきましょう。

2025年までと何が変わった？住宅ローン減税2026の変更点

2026年の住宅ローン減税は、2025年までの制度をベースにしつつ、対象要件がより明確化・整理された点が特徴です。
特に注文住宅では、性能や面積条件の理解が欠かせません。

控除率・控除期間の考え方

2026年制度では、

という基本的な枠組みは維持されています。

ただし、すべての住宅が同条件で13年間控除されるわけではなく、住宅性能区分によって借入限度額が異なる点に注意が必要です。

借入限度額はどうなった？

借入限度額は、住宅の性能に応じて次のように区分されます。

※カッコ内は、子育て世帯等( 「19歳未満の子を有する世帯」又は「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」 ）に適用される借入限度額

性能が高い住宅ほど、有利な設定となっています。
注文住宅では、設計段階でどの区分を目指すかが、将来の減税額に直結します。

注文住宅に関係する性能要件の変化

2026年制度では、省エネ性能の位置づけがより明確になっています。
・原則として、省エネ基準を満たさない住宅は対象外
・高性能住宅ほど借入限度額が高い

つまり、性能は「コスト」ではなく、将来の税負担にも影響する要素になっています。

住宅ローン減税でいくら戻ってくる？2026年の控除額目安

住宅ローン減税で実際にいくら戻ってくるかは、借入額・住宅性能・所得・納税額によって異なります。
ここでは考え方の目安を整理します。

借入額別（3,000万円・4,000万円）の控除イメージ

住宅ローン減税の控除額は、借入額そのものではなく、毎年の年末ローン残高をもとに計算されます。
そのため、同じ条件であれば、借入額が3,000万円の場合よりも、4,000万円の場合の方が、初年度は控除額が大きくなる傾向があります。

ただし、住宅ローンは返済が進むにつれて残高が減っていくため、控除額も年々少しずつ減少していきます。
また、所得税や住民税の納税額が控除額より少ない場合は、控除しきれず、借入額にかかわらず満額が戻らないケースもあります。

このように、「借入額が多い＝必ず多く戻る」とは限らず、
住宅の性能区分・入居時期・世帯の所得状況を含めて、総合的に考えることが重要です。。

長期優良住宅・ZEH水準住宅の場合の考え方

長期優良住宅やZEH水準住宅は、
・減税面で有利
・光熱費削減につながる
・将来の資産価値を維持しやすい
といった特徴があります。

初期費用だけでなく、減税＋暮らしやすさ＋将来性を含めて判断することが重要です。

共働き世帯・ペアローン時の注意点

共働き世帯でペアローンを組む場合、住宅ローン減税は個人単位で判断されます。
・それぞれがローン契約者であること
・それぞれが居住者であること
・それぞれの所得税額に応じた控除となること

世帯全体ではなく、個別条件で考える点に注意しましょう。

注文住宅だからこそ知っておきたい住宅ローン減税の考え方

注文住宅は自由度が高い分、住宅ローン減税の影響も受けやすい住宅形態です。

減税を前提に予算を組むリスク

住宅ローン減税は、将来の税制や所得状況によって左右されます。

そのため、
・減税前提で借入額を増やす
・ギリギリの返済計画を立てる
といった考え方はおすすめできません。

建物性能と住宅ローン減税のバランス

性能を上げることで減税は有利になりますが、無理なコストアップは本末転倒です。
本当に必要な性能かどうかを見極めたうえで、減税は「後押し要素」として活用するのが理想です。

2026年以降も後悔しにくい資金計画の考え方

後悔しにくい資金計画とは、
・金利変動にも耐えられる
・減税がなくなっても無理がない
・ライフイベントを想定している
計画です。

住宅ローン減税は心強い制度ですが、主役はあくまで「無理のない返済計画」であることを忘れないようにしましょう。

まとめ

2026年の住宅ローン減税は、制度として継続されることが明確になり、注文住宅を検討する方にとっても重要な制度です。
一方で、住宅の性能、入居時期、世帯状況、金利や返済計画によって、受けられるメリットは大きく変わります。

住宅ローン減税を正しく理解し、建物計画・住宅性能・資金計画をセットで考えることが、後悔しない家づくりにつなげましょう。

よくある質問

住宅ローン減税については、制度の仕組みが複雑なため、家づくりを検討する多くの方から共通した質問が寄せられます。
ここでは、2026年に注文住宅を検討する方が特に気になりやすいポイントを整理します。

2026年に契約して2027年入居でも住宅ローン減税は受けられますか？

住宅ローン減税の適用可否は、原則として「入居した年」を基準に判断されます。
そのため、2026年に建築請負契約を結んだとしても、実際の入居が2027年になった場合は、2027年入居者向けの制度内容が適用されることになります。

注文住宅は工期の影響を受けやすく、天候や資材状況によって入居時期がずれることも珍しくありません。

そのため、
・契約年だけで判断しないこと
・想定入居時期で制度を確認すること
が重要です。

住宅ローン減税はいつまで使える制度ですか？

令和8年度税制改正により、住宅ローン減税は一定の条件のもとで5年間の延長が決定されています。
ただし、この延長は「無条件の恒久制度化」を意味するものではありません。

今後も、
・社会情勢
・住宅政策の方向性
・省エネ基準の位置づけ
などによって、内容が見直される可能性はあります。

そのため、「将来も必ず同じ条件で使える」とは考えず、自分たちの入居予定年の制度内容を基準に判断することが大切です。

注文住宅と建売住宅で住宅ローン減税の違いはありますか？

住宅ローン減税の基本的な制度自体は、注文住宅と建売住宅で大きく異なるものではありません。
ただし、実務上は次のような違いが出やすい傾向があります。
・注文住宅：建物性能や仕様によって、減税対象になるかどうかが左右されやすい
・建売住宅：すでに性能要件を満たしているケースが多い

注文住宅では、設計段階で性能基準を満たしているかどうかを確認することが重要です。

住宅ローン減税は必ず満額戻ってきますか？

住宅ローン減税は、「戻ってくるお金」ではなく、所得税・住民税から控除される制度です。

そのため、
・納めている税額が少ない場合
・年末のローン残高が減っている場合
などでは、制度上の上限額まで控除しきれないケースもあります。

「○万円必ず戻る」といった考え方ではなく、自分の収入や税額に応じた制度として理解することが大切です。

住宅ローン減税が使えないケースにはどんなものがありますか？

住宅ローン減税が適用されない主なケースとして、次のようなものがあります。
・省エネ基準など、制度で定められた性能要件を満たしていない
・床面積要件を満たしていない
・返済期間が10年未満
・投資用・賃貸用住宅である
・自ら居住していない

特に注文住宅では、性能要件を満たしていないことに後から気づくケースもあるため、事前確認が重要です。

金利上昇と住宅ローン減税、どちらを重視すべきですか？

住宅ローン減税は家計にとって大きなメリットですが、金利の影響のほうが長期的には大きくなるケースも少なくありません。

減税は期間限定ですが、金利は返済期間全体に影響します。

そのため、
・減税だけを理由に借入額を増やさない
・金利動向も含めて総返済額で判断する
といった視点が重要です。

住宅ローン減税は「判断材料の一つ」として活用し、無理のない返済計画を優先することが基本となります。